防止房企张狂抢地,东莞创始“价高者不一定得”

防止房企张狂抢地,东莞创始“价高者不一定得”

防止房企张狂抢地,东莞创始“价高者不一定得”
煞费苦心拟定规矩,东莞意在约束地王频出的现象。罗强 · 2019/06/07 09:45阅读 12.2W来历:界面新闻字体:宋图片来历:视觉我国记者 | 罗强为了约束土地商场越来越显着的非理性心情,东莞对土地出让规矩打了一次“补丁”,中心思想是“出价最高的地产商,纷歧定能拿到土地”。6月6日晚间,东莞市公共资源买卖网发布《东莞市国土资源网上买卖到达上限后的终次报价规矩》泄漏,在竞自我克制、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌买卖时,当一切条件到达上限后,转为经过网上终究一次性报价方法(以下简称“终次报价”),以终次报价中最挨近一切终次报价平均价的准则承认竞得人。要了解这个规矩,首先要了解东莞现在的土地出让形式。东莞揭露土地出让只选用线上报价方法,一般会建立土地最高限价,到达限价后转入竞配建人才房面积、自我克制面积、自我克制年限等约束条件,自在报价时刻一般介于2-15天之间。在此状况下,为了防止土地“花落别家”,有些地产商在报价开端之后,敞开张狂报价形式,以最快速度将土地价格和约束条件签到最高,即成为这宗土地的“主人”,只需静静等候报价截止时刻。如在5月中旬两宗土地出让中,报价时刻开端后,融创只是用了24秒,就已将一切约束条件签到最高,终究成功竞得地块;深圳豪宅开发商鹏瑞地产也仅消耗8分30秒,以23.6亿元总价和9.36万平方米商业面积100%自我克制的条件,拿下东莞南城一宗商住地块。这种报价形式,可以“提早确认”地块,但也颇受商场质疑,由于成功的天平往往倾向于有实力的大房企,以及财政测算“胆大”的企业,一起也可能在某种程度上误导商场,认为土地求过于供以及土地价格只会一路上涨。此次“终次报价”规矩,便是为了防止“提早确认”状况的呈现,打破谁最先将约束条件签到最高、“价高者得”的固有形式。终次报价之前,已报出至少一次有用报价的竞买人,均主动取得终次报价资历。未报出有用报价的竞买人,须在资历承认环节赞同承受上限报价后,也能取得终次报价资历。终次报价时长为5分钟,每位竞买人只要一次报价时机,且买卖系统不承受相同报价,报价区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价(一个加价起伏);只要一个有用报价的,以此报价承认竞得人;两个或以上的有用报价,依照有用报价核算平均价,所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得人,假设绝对值持平,以绝对值最小且高于平均价的承认为竞得人。如一块土地开端价为49427万元,最高限价为70610万元,每次报价增幅为300万元。如一切约束条件已到最高,进入终次报价形式,终次报价有用区间为70610万元至70910万元(70610+300)。假设A房企报价70620万元、B房企报价70810万元、C房企报价70820万元、D房企报价70900万元,四家房企的终次报价平均价为70787.5万元。依据规矩,B房企报价最挨近平均价,因而竞得该地块。上述规矩和模仿测算显现,终次报价规矩最大的含义,即防止土地被“胆大者”悍然不顾拿走,添加“玩家”的数量。如此煞费苦心拟定规矩,东莞政府意在平稳土地商场预期,约束越来越频频呈现的“地王”和“提早确认”状况。2019年以来,东莞现已出让11宗商住地块,其间保利地产旗下保利湾区投资有限公司拿下两宗,总价值高达34.23亿元;佳兆业、年代我国、中海地产、创始置业、融创、鹏瑞等9家企业各拿下一宗,其间中海地产拿下的万江地块,折合楼面价格为1.62万元/平方米,打破了阳光城坚持两年的纪录。与其他二线城市土地热相同,东莞土地商场的“走俏’一方面来历于深圳土地资源稀缺,地产商的需求外溢;另一方面也来历于粤港澳大湾区的规划发布,很多外来房企开端布局粤港澳大湾区城市,东莞的城市开展机会与地产商需求匹配度高。一起,东莞也有很多的土地正在出让途中。揭露材料显现,东莞本年方案供货商服用地29.11万平方米,住所用地271.64万平方米,算计为14宗商服用地和51宗住所用地,这一数据相关于2018年翻了将近两倍。去除上述 11宗已出让的商住用地,2019年东莞还将有54宗商住地块推向商场,未来的抢地仍将持续,但“终次报价”规矩的发布,也意味着游戏规矩的改动,添加了商场公平性和理性心情。东莞的土地出让规矩也与房地产商场开展趋势严密相连,在东莞房价上涨最为强烈的2017年,东莞开端在土地出让规矩方面作出调整,最简略粗犷的机制为“熔断”机制,即为地块设定最高限价,当地产商报价到最高限价后,该地块撤销出让;后来,东莞又引入“限地价+限自我克制面积、时刻+配建人才房面积”出让规矩。2016年-2018年,东莞土地出让金额分别为295亿元、212亿元、245亿元,依照现在的趋势来看,东莞2019年土地出让收入有望再创新高,但这关于东莞这座城市以及参加地产商而言,理性平稳开展仍然是最重要的。

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